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2007-04-03(Tue)

不動産賃貸トラブルーアパート賃貸の法律関係8

今回は、賃貸借関係が終了する場面です。

借家の賃貸借関係は、通常、期間が満了して終わります。

そして、その場合でも、借りている側(以下賃借人と表示)が更新したい場合は、貸している側(以下賃貸人と表示)は6ヶ月以上の期間をみて、解約の申し入れをしなければなりません。

また、更新の拒絶や解約申し入れには正当事由が必要とされています。それは、やみくもに更新拒絶や解約申し入れをされて生活や営業の本拠を失うようなことがあってはならないと法が考えたからです。

その場合の正当事由とは、賃借人・賃貸人がその部屋の使用を必要とする事情のほか、賃貸借に関するいままでの経過、部屋の利用状況、そして貸主が借主に支払う立ち退き料の申し出などを考慮して、裁判所が判断するとされています。(借地借家法)

以上のように、その終了に際しては、「正当事由の有無」が決定的な意味を持つのです。

もっとも、債務不履行を理由とする(家賃の不払いなど賃借人がしなければならないことを怠っている場合)賃貸人からの解除は一つの重要な観点で判断されます。

それは、信頼関係破壊理論と呼ばれるものです。
すなわち、最高裁は「賃借人はいまだ本件賃貸借の基調である相互の信頼関係を破壊するに至る程度の不誠意があると断定することはできない」として、その基準を示しました。(最判S39年7月28日)

10年前、家賃滞納で信頼関係が破壊されているとされているのはどれくらいの長さか判例を調べてみたところ、だいたい6ヶ月でした。

もっとも、今の経済状況からすると、もっと短いかもしれませんね。

とにかく、賃貸人からすると、上記のような理由が必要とされるのでは非常に不利と感じられるので、法改正を要求してきました。

そして、そのような要求が、定期借家契約として、法律上、結実しました。それは2000年3月1日以降の契約では選択可能(両者の合意で)になりました。

定期借家契約では、公正証書の書面による契約に限る、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければならない、という方式が定められています。

そして、その契約の方式に従えば、期間満了により契約は終了し、更新はありません。

以上で、大雑把ではありますが、だいたい、アパートの賃貸借についての法知識を見てきました。

ただ、私は法律のシロウトですから、ここに書かれたことを鵜呑みにしないで、ご自身で調べた上で、自己責任のもと、行動してくださいね。

行動して、何らかの芳しくない結果が発生しても、私には責任はとれませんので。

また、今までの話は、悪徳な不動産業者を前提にしてきましたが、良心的な業者さんも少なからずいることも付け加えておきます。
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