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2007-04-01(Sun)

不動産賃貸トラブルーアパート賃貸の法律関係7

今回は、借りている側(以下賃借人と表示)の貸している側(以下賃貸人と表示)に対して言えること(以下権利と表示)と、しなければならないこと(以下義務と表示)を、お話します。

まず、賃借人は借りた部屋を利用したり、利用して利益を上げたりすることができます。(使用収益権といいます)

借りた部屋は、他人の大事な財産ですので、返すまで大事に使わなければなりません。(善管注意義務といいます)

また、契約時になされた特約(たとえば、動物を飼ってはいけないとか)を守る義務があります。

ただし、先に述べたように法の趣旨に反するもの(たとえば、返還時の費用を全て負担するなど)や非人道的・不合理なもの(たとえば、子供ができたら出て行くなど)は無効(ないと同じ)とされます。

賃借人の中心的な義務ーしなければならないことーは賃料を支払うことです。

家賃が急に大幅に値上げされた場合、賃借人は、裁判所にその是正を求めることができます。

賃借人のもう一つの義務は、賃貸契約終了時には、目的物(借りている部屋)を賃貸人に返すことです。

以上が、賃借人の主な義務です。

最近の賃貸住宅の顕著な傾向は、土地の所有者が投資あるいは節税目的で、建てるアパート・マンションが多いことです。

この場合、通常のアパート・マンションと違い、土地所有者は、契約の相手方とはなりません。

つまり、賃借人は、その建物を丸ごと借りている会社と賃貸借契約するのです。(その建物の所有者はその借り上げている会社と賃貸借契約するのです)

このような形は、賃貸関係に限っても、所有者は家賃の取りっぱぐれや建物の管理という厄介な問題から解放されるという、利点があります。

反面、賃借人との関係はほとんどないため借り上げ・管理している会社が怠慢な場合、紛争を招きやすく、さらには人間関係がないため紛争が長引くようなことも少なくないようです。

それは、借り上げている会社は部屋を埋めたいため(入ってなくても全部屋の家賃を払わなくてはならないー借り上げだから)入居者をとにかく入れようとしたりするため、信頼関係を作るのが困難であることにも原因があるようです。

これから、このような形態の賃貸借の紛争をどういった基準で解決していくのか、判例の動向が注目されます。
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