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2007-03-28(Wed)

不動産賃貸トラブルーアパート賃貸の法律関係5

ちょっと、難しい話と感じられるでしょう。

でも、たまには、難しいこともやっておくと、思わぬ時に役立つこともありますよ。

できるだけ、わかりやすく書くようにしますね。

これから、貸している側(以下賃貸人と表示)と借りている側(以下賃借人と表示)が、それぞれどのようなことを言えるか、あるいは、なさなければならないかを、考えていきましょう。

(法律的には、権利・義務の関係などと表現されるものです)

一言で言うとしなければならない事のメインは、賃貸人は部屋を使える状態にし続けること(維持・管理)で、借りる側はその家賃を払う(賃料支払い)ことです。

これが大きな筋です。

もう少し具体的に見てみましょう。

まずは、賃貸人のしなければならないこと。

賃借人に対して、簡単に言えば、使わせることです。使うことの障害になること(例えば、全く別の人が住んでるとか)を積極的にとりのぞかなければなりません。

また、貸した部屋に故障があれば、修繕しなければなりません。(借りる側も当然、協力しなければなりませんが)

当たり前ですね。お金貰って貸しているのですから。

もし、そうしないと、そうしない事によって生じた損害を弁償しなければならないことになります。

修繕する行為によって、賃借人の借りる目的が(たとえば、寝泊りするとか、営業するなど)達することができない時は、賃借人は契約を解除できます。(ただ、1時間くらい利用できないなど、軽い場合は、通常、ガマンの限度の内(受任限度内)と言われるでしょうが)

部屋に、通常発見することができないような欠陥があったら(床下の水道配管に水漏れの穴があるとか)、借りる側は損害賠償や解除が可能です。

当然、修繕の要求ができます。

もし、賃貸人が修繕しなければならないのにしない時は、賃借人は修繕をするように言うことができ、損害があれば賠償を請求することができる。(賃借人の権利という視点からみれば)

修繕をしてくれなかったので、全体が利用できなくなっているなら、賃料は払わなくてもいいと解されています。

また、修繕をしてくれなかったので、3部屋のうち2部屋しか使えなかったような場合、利用できなかった割合に応じて賃料は当然減額される(最判S43年11月21日)

賃借人が支出した、利用するために必要な費用(たとえば、トイレ、風呂などの修理を頼んだら大家さんがなかなかやってくれないので、自分で修理した場合)-必要費というーは、貸す側は直ちに返さなければならない。

賃貸人の義務はだいたいこんなところでしょうか。

次回は、賃借人が賃貸人に言えること(権利)、しなければならないこと(義務)についてお話しますね。
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