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2007-03-26(Mon)

不動産賃貸トラブルーアパート賃貸の法律関係4

前回は、敷金の機能についてお話しました。

今回も「敷金」について、お話しますね。メイン・キーワードですので。以下、借りている側を賃借人、貸している側を賃貸人と表示します。

判例は、「敷金を返せと賃借人が要求できるのは、返還すべき額が
確定する明け渡し時」としています。

したがって、賃貸借期間が終了後、賃借人が明け渡しまでの期間に賃借人が滞在した賃料も当然、敷金の担保の対象となります。

つまり、差し引かれてしまいます。

だいたい、敷金については、こんな感じですかね。

ついでに、更新料について簡単にふれておきます。

通常、アパートの賃貸借契約は、1年か2年の契約期間が定められています。期間が満了し、契約を更に結ぶ際、賃借人から賃貸人に支払われるお金のことを更新料といいます。

相場は、だいたい、賃料の1ヶ月くらいでしょうか。

判例の見解では、更新料は、特に根拠がない不当な請求として扱われています。(最判S51年10月1日ーただし、同判例は「東京都区内」で争われた)

それでは、契約書内に「更新の際は更新料として賃料の○ヶ月分を支払う」等の規定があった場合、はどうなるのでしょう?

この場合も、支払う必要はないんです。

ただし、特段の事情(「家賃が極端に安いので更新料で調整している」など)-更新料を請求するのに正当な理由ーがある場合は認められることもあるので注意してくださいね。

さらに、ついでをもうひとつー「申込金」か「手付金」か。

最初に物件を探している時、まあまあの部屋が見つかったとします。
まだ、部屋探しを続けたいのですが、不動産業者に一応押さえてもらいたい時、お金を払って押さえてもらいますね。

それを、「申込金」と言うか「手付金」と言うかで大変な違いが出てくるんですよ。

つまり、「申込金」と言った場合、後に別の不動産業者でいい部屋をみつけ、押さえてもらっていた部屋に住まないことになった時、押さえてもらっていた不動産業者からその「お金」を返還してもらえるんですよ。

でも、それが、「手付」だったら、返してもらえません。

だから、

あなた「この物件を申し込みたいんですけど。」

不動産業者「いいですよ。では、物件を押さえますので申込金をお願いします」

2日後・・・・・

あなた「すいませんが、申し込みをキャンセルしたいんですけど・・」

不動産業者「はい、わかりました。それでは、大家さんには私から事情を話しておきますね。お預かりした手付金はキャンセルによる違約金として大家さんにお渡ししますのでご了承ください。」

なんてことも、しょっちゅう起きています。

もちろん、実際には、不動産業者のふところへ入ることが多いのですが。

次回は、またちょっと、賃貸借の法律論になっちゃいますが・・。

ヒントを得てくださいね。

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