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2007-03-24(Sat)

不動産賃貸トラブルーアパート賃貸の法律関係3

大事なことなので、もう1度。

敷金は、通常、借家契約に際して借家人から家主(実際は、家主の包括的代理人である不動産業者に手渡されるが)に交付される。

その目的は、借家契約の期間が満了して賃貸借契約が終了する時に、支払いが滞っている賃料債務や建物に関する損害賠償債務を担保することにある。

賃料債務がない場合、原則として、全額返還されるべきものである、ということです。

ちょっと、前回と変えて、難しい表現をしましたが、言ってることは同じですよ。

もう一つ付け加えると、敷金は、契約が続いてる間は、賃料不払いがあっても、それに当てるかどうかは貸主の自由で、「たとえ十分な敷金がいれられていても、賃料不払いを理由とする契約解除もありうる」(判例)。

「だったら、敷金が『担保』なんて意味ないじゃない。」と思われるかもしれませんが、

逆に、賃料を不払い状態であったとしても、裁判所が悪質でない、と判断した場合は、解除が制限されます。

「って、どういうこと?」ですよね。

これが、不動産賃貸借契約の特殊性と言われるものです。

つまり、家や事務所にしているところが、ささいな債務(たとえば、2ヶ月の賃料不払いによる債務など)の不履行(不払いなど)で解除されてしまいますと、余りにも不均衡な損出を発生させてしまうことになるからです。

では、どのような基準で賃貸契約が解除されてしまうかということになりますが、

よ~く考えてください。借りる人にとっては生きる基盤、また、貸す人にとっても大きな財産ーそれが不動産です。もちろん、不動産収入だけで生活している大家さんもいます。

お互いにとって相手がどういう人(=人格)であるかが、とっても重要な関係ですね。

だから、判断の基準はそういった「信頼関係が破綻してると言えるような状態かどうか」ということになるのです。

つまり、賃料債務がささいでも、裁判所が、「これは信頼関係が破綻している」(悪質な賃借人だな)と認めれば、大家さんの解除は認められるし、

「まだまだ、信頼関係が破綻したといえない」(悪質とまではいえない)と判断されれば、賃料不払いがあっても、大家さんの解除権は制限されてしまうのです。

これは、更新の時にも重視される考え方です。(もっとも、借家についても、2000年3月に、法によって別のルートが作られましたが)

覚えて置いてください。
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