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2007-03-19(Mon)

不動産賃貸トラブルーアパート賃貸の法律関係1

前3回は、具体的な、ちょっとナマものっぽいお話をしてしまいました。

そこで、今回から簡単に法律関係(民法を中心にー他の法律で修正は多い)を押さえて置きましょうね。

賃貸借契約はどうすれば成り立つのでしょうか?
借りたい人と貸したい人(不動産業者は貸す人を丸ごと代理しているとしますー包括的代理人といいいます)の合意だけで成立する契約です。

これを、法的(民法)には、「諾成契約」と言います。

つまり、不動産賃貸借でも契約書などの形式はいらないということです。

ただ、現在は、不動産賃貸借の多くは契約書が作られていますね。そして、その契約書は市販の契約書で、不動産業者が用意することが多く、「個々の条項の効力は慎重に判断される必要がある」と言われています。

市販の契約書は、貸し手である賃貸人に有利に書かれています。それに、不動産業者がさらに特約を加えていることが多いですが。

以上のように、賃貸借契約は、法律上は、合意だけで成立します。

そして、実際には、不動産の賃貸契約の際には、敷金・権利金などと呼ばれる金銭の授受が行われます。

敷金とは、不動産賃貸借契約を結ぶ際に、賃借人から賃貸人に預け入れるお金のことで、主に家賃の滞納や、賃借人が破損・汚損させたものの弁償費用の担保として扱われます。

今まで、何度も言っていますが、敷金は担保として預けているだけで、当然、賃料不払いがなく、ほか「何事もなければ」、退去の際、原則、全額戻ってくるべきお金です。

ここで、注意しなければならないことは、「何事もなければ」という意味は、部屋の使用による自然な損耗の場合は「何事もな」いとされる点です。たとえば、畳がすりきれたり、壁紙が汚れたりなどは自然な損耗です。

ですので、入居時にすでにあったか、あとからそうなったのかが問題になりそうな入居時の破損状況(たとえば大きなキズ)などは、引越し前に確認して、証拠をデジカメに取るなりしたほうが良いでしょう。(できれば不動産業者を呼び、現場確認をさせるのがベストです)

今回は、ここまでを押さえて置いてください。


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