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2007-03-30(Fri)

不動産賃貸トラブルーアパート賃貸の法律関係6

前回は、やっぱり難しかったですか?

でも、法律はこういう考え方をしているんだなあ~って頭に入れて置いてくださいね。

ところで、以前お話しましたが、質問がありましたので、もう一度、敷金返還の流れについてすこしお話させてくださいね。

交渉時の注意点をつけ加えますね。(大事なことは繰り返しになります)

以前、敷金が返って来なかったら少額訴訟制度を利用できますよ、って言いました。

民事裁判所は、自分の権利を守るために存在するんですから。

もし、敷金が返ってこないとか、不動産業者が「敷金じゃ足りない」とか言って金銭を請求してきた場合、まず、市の無料相談で弁護士に相談する手もある、って言いました。

請求額が大きくて不安な場合は、一刻も早くなんとかしたいでしょうから、日弁連が作っている「法テラス」などを利用するといいかもしれません。

そんな時は、まずは、相手方の請求明細(又は、領収書)を確保することが大切ですよ。

請求額と振込先だけ言ってきた場合、「明細書ぐらいはを送ってくださいよ。」とかさも払うようなニュアンスで手に入れるのがいいですね。

それから、法律の専門家に相談。

そして、不動産業者を通して、賃貸人に内容証明で敷金の返還を促す。

あっ、そうそう、不動産業者との交渉時には必ずテープをとっておいてください。不動産屋に入る前にポチッとスイッチを押せばOKですから。

そしたら、「申込金」と言っていたという証拠もとれますので。(以前、お話した「申込金」か「手付金」という場合の時)

内容証明はできるだけ、本を読むなどして、しっかりした書式で丁寧なきっぱりとした文言で。それだけで解決する場合もありますので。

少額訴訟は相手方が意義を申し立てない限り、1回で終了します。

しかし、悪徳不動産業者の場合、意義を申し立てて正式裁判に持ち込むことで諦めさせようとしますので、意義を申し立てられても、めげないように。

めげなければ、だいたいは次回で不動産業者が和解を申し入れしてきます。

交渉の過程で、絶対に気をつけなければならないのは、自分の言動です。決して、感情的にならないこと。また、そのような言葉を吐かないこと。

もし、相手を感情的にさせたら、相手は、折れてはこなくなります。

以上、敷金返還交渉での、おおまかな流れと、注意点をお話させていただきました。

今まで、何回も言ってきたのですけど、これは、一般論ですので、自分が行うときは、なるべく法律専門家と相談した上で、自己責任のもと、臨機応変に行ってくださいね。

ここに書かれたことは、あくまでヒントにすぎませんので。

それでは、次回こそ、法律論に戻って、賃借人の権利・義務についてお話します。
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2007-03-28(Wed)

不動産賃貸トラブルーアパート賃貸の法律関係5

ちょっと、難しい話と感じられるでしょう。

でも、たまには、難しいこともやっておくと、思わぬ時に役立つこともありますよ。

できるだけ、わかりやすく書くようにしますね。

これから、貸している側(以下賃貸人と表示)と借りている側(以下賃借人と表示)が、それぞれどのようなことを言えるか、あるいは、なさなければならないかを、考えていきましょう。

(法律的には、権利・義務の関係などと表現されるものです)

一言で言うとしなければならない事のメインは、賃貸人は部屋を使える状態にし続けること(維持・管理)で、借りる側はその家賃を払う(賃料支払い)ことです。

これが大きな筋です。

もう少し具体的に見てみましょう。

まずは、賃貸人のしなければならないこと。

賃借人に対して、簡単に言えば、使わせることです。使うことの障害になること(例えば、全く別の人が住んでるとか)を積極的にとりのぞかなければなりません。

また、貸した部屋に故障があれば、修繕しなければなりません。(借りる側も当然、協力しなければなりませんが)

当たり前ですね。お金貰って貸しているのですから。

もし、そうしないと、そうしない事によって生じた損害を弁償しなければならないことになります。

修繕する行為によって、賃借人の借りる目的が(たとえば、寝泊りするとか、営業するなど)達することができない時は、賃借人は契約を解除できます。(ただ、1時間くらい利用できないなど、軽い場合は、通常、ガマンの限度の内(受任限度内)と言われるでしょうが)

部屋に、通常発見することができないような欠陥があったら(床下の水道配管に水漏れの穴があるとか)、借りる側は損害賠償や解除が可能です。

当然、修繕の要求ができます。

もし、賃貸人が修繕しなければならないのにしない時は、賃借人は修繕をするように言うことができ、損害があれば賠償を請求することができる。(賃借人の権利という視点からみれば)

修繕をしてくれなかったので、全体が利用できなくなっているなら、賃料は払わなくてもいいと解されています。

また、修繕をしてくれなかったので、3部屋のうち2部屋しか使えなかったような場合、利用できなかった割合に応じて賃料は当然減額される(最判S43年11月21日)

賃借人が支出した、利用するために必要な費用(たとえば、トイレ、風呂などの修理を頼んだら大家さんがなかなかやってくれないので、自分で修理した場合)-必要費というーは、貸す側は直ちに返さなければならない。

賃貸人の義務はだいたいこんなところでしょうか。

次回は、賃借人が賃貸人に言えること(権利)、しなければならないこと(義務)についてお話しますね。

2007-03-26(Mon)

不動産賃貸トラブルーアパート賃貸の法律関係4

前回は、敷金の機能についてお話しました。

今回も「敷金」について、お話しますね。メイン・キーワードですので。以下、借りている側を賃借人、貸している側を賃貸人と表示します。

判例は、「敷金を返せと賃借人が要求できるのは、返還すべき額が
確定する明け渡し時」としています。

したがって、賃貸借期間が終了後、賃借人が明け渡しまでの期間に賃借人が滞在した賃料も当然、敷金の担保の対象となります。

つまり、差し引かれてしまいます。

だいたい、敷金については、こんな感じですかね。

ついでに、更新料について簡単にふれておきます。

通常、アパートの賃貸借契約は、1年か2年の契約期間が定められています。期間が満了し、契約を更に結ぶ際、賃借人から賃貸人に支払われるお金のことを更新料といいます。

相場は、だいたい、賃料の1ヶ月くらいでしょうか。

判例の見解では、更新料は、特に根拠がない不当な請求として扱われています。(最判S51年10月1日ーただし、同判例は「東京都区内」で争われた)

それでは、契約書内に「更新の際は更新料として賃料の○ヶ月分を支払う」等の規定があった場合、はどうなるのでしょう?

この場合も、支払う必要はないんです。

ただし、特段の事情(「家賃が極端に安いので更新料で調整している」など)-更新料を請求するのに正当な理由ーがある場合は認められることもあるので注意してくださいね。

さらに、ついでをもうひとつー「申込金」か「手付金」か。

最初に物件を探している時、まあまあの部屋が見つかったとします。
まだ、部屋探しを続けたいのですが、不動産業者に一応押さえてもらいたい時、お金を払って押さえてもらいますね。

それを、「申込金」と言うか「手付金」と言うかで大変な違いが出てくるんですよ。

つまり、「申込金」と言った場合、後に別の不動産業者でいい部屋をみつけ、押さえてもらっていた部屋に住まないことになった時、押さえてもらっていた不動産業者からその「お金」を返還してもらえるんですよ。

でも、それが、「手付」だったら、返してもらえません。

だから、

あなた「この物件を申し込みたいんですけど。」

不動産業者「いいですよ。では、物件を押さえますので申込金をお願いします」

2日後・・・・・

あなた「すいませんが、申し込みをキャンセルしたいんですけど・・」

不動産業者「はい、わかりました。それでは、大家さんには私から事情を話しておきますね。お預かりした手付金はキャンセルによる違約金として大家さんにお渡ししますのでご了承ください。」

なんてことも、しょっちゅう起きています。

もちろん、実際には、不動産業者のふところへ入ることが多いのですが。

次回は、またちょっと、賃貸借の法律論になっちゃいますが・・。

ヒントを得てくださいね。

2007-03-24(Sat)

不動産賃貸トラブルーアパート賃貸の法律関係3

大事なことなので、もう1度。

敷金は、通常、借家契約に際して借家人から家主(実際は、家主の包括的代理人である不動産業者に手渡されるが)に交付される。

その目的は、借家契約の期間が満了して賃貸借契約が終了する時に、支払いが滞っている賃料債務や建物に関する損害賠償債務を担保することにある。

賃料債務がない場合、原則として、全額返還されるべきものである、ということです。

ちょっと、前回と変えて、難しい表現をしましたが、言ってることは同じですよ。

もう一つ付け加えると、敷金は、契約が続いてる間は、賃料不払いがあっても、それに当てるかどうかは貸主の自由で、「たとえ十分な敷金がいれられていても、賃料不払いを理由とする契約解除もありうる」(判例)。

「だったら、敷金が『担保』なんて意味ないじゃない。」と思われるかもしれませんが、

逆に、賃料を不払い状態であったとしても、裁判所が悪質でない、と判断した場合は、解除が制限されます。

「って、どういうこと?」ですよね。

これが、不動産賃貸借契約の特殊性と言われるものです。

つまり、家や事務所にしているところが、ささいな債務(たとえば、2ヶ月の賃料不払いによる債務など)の不履行(不払いなど)で解除されてしまいますと、余りにも不均衡な損出を発生させてしまうことになるからです。

では、どのような基準で賃貸契約が解除されてしまうかということになりますが、

よ~く考えてください。借りる人にとっては生きる基盤、また、貸す人にとっても大きな財産ーそれが不動産です。もちろん、不動産収入だけで生活している大家さんもいます。

お互いにとって相手がどういう人(=人格)であるかが、とっても重要な関係ですね。

だから、判断の基準はそういった「信頼関係が破綻してると言えるような状態かどうか」ということになるのです。

つまり、賃料債務がささいでも、裁判所が、「これは信頼関係が破綻している」(悪質な賃借人だな)と認めれば、大家さんの解除は認められるし、

「まだまだ、信頼関係が破綻したといえない」(悪質とまではいえない)と判断されれば、賃料不払いがあっても、大家さんの解除権は制限されてしまうのです。

これは、更新の時にも重視される考え方です。(もっとも、借家についても、2000年3月に、法によって別のルートが作られましたが)

覚えて置いてください。

2007-03-21(Wed)

不動産賃貸トラブルーアパート賃貸の法律関係2

今回は、前回の補足として若干の用語の説明をします。

敷金とは、例えば、借主さんに賃料の不払いや退出時の原状回復に不足があった場合など、敷金から差し引いて精算する意味で、家主さんに預け入れるお金を言います。

敷金を預ける際に、確かに預かりましたと言う書面を、家主さんから発行してもらえますので、退出時まで大切に保管しましょう。

通常、敷金は、無利子で家主さんに預け入れ、退出時に返還されます。

礼金とは、家主さんによろしくお願いしますという意味で、お金を上げるというイメージですね。

法的な概念でなく、不動産取引慣行の中で生まれました。(ちなみに、慣習も法の一種ですーただ、時代や地域によって効力の有無があるでしょう)

したがって、礼金については、最近のアパート、マンションの需給関係から(つまり、貸す物件が余ってる)、家賃の1か月分、または、無料とするところが増えてきたのは、以前述べたとおりです。

また、場合によっては、不動産業者さんと交渉する余地があるので、交渉してみてはいかがでしょうか?

次に、仲介手数料とは、不動産業者さんを通して契約された場合、不動産業者に報酬として、支払うお金です。(法的には、家賃の半月分でよいのですが、1か月分を払うのが慣行となっているようです)

敷金のところで述べた原状回復ですが(これは何回も触れるつもりです)、簡単にいうと、「借りた当時のまま部屋を返還します。」という意味です。

でも、通常は、生活していますから、通常生活して生じた汚損などは、原状回復にあたりません。

だいたい、こんなところでしょうか?

2007-03-19(Mon)

不動産賃貸トラブルーアパート賃貸の法律関係1

前3回は、具体的な、ちょっとナマものっぽいお話をしてしまいました。

そこで、今回から簡単に法律関係(民法を中心にー他の法律で修正は多い)を押さえて置きましょうね。

賃貸借契約はどうすれば成り立つのでしょうか?
借りたい人と貸したい人(不動産業者は貸す人を丸ごと代理しているとしますー包括的代理人といいいます)の合意だけで成立する契約です。

これを、法的(民法)には、「諾成契約」と言います。

つまり、不動産賃貸借でも契約書などの形式はいらないということです。

ただ、現在は、不動産賃貸借の多くは契約書が作られていますね。そして、その契約書は市販の契約書で、不動産業者が用意することが多く、「個々の条項の効力は慎重に判断される必要がある」と言われています。

市販の契約書は、貸し手である賃貸人に有利に書かれています。それに、不動産業者がさらに特約を加えていることが多いですが。

以上のように、賃貸借契約は、法律上は、合意だけで成立します。

そして、実際には、不動産の賃貸契約の際には、敷金・権利金などと呼ばれる金銭の授受が行われます。

敷金とは、不動産賃貸借契約を結ぶ際に、賃借人から賃貸人に預け入れるお金のことで、主に家賃の滞納や、賃借人が破損・汚損させたものの弁償費用の担保として扱われます。

今まで、何度も言っていますが、敷金は担保として預けているだけで、当然、賃料不払いがなく、ほか「何事もなければ」、退去の際、原則、全額戻ってくるべきお金です。

ここで、注意しなければならないことは、「何事もなければ」という意味は、部屋の使用による自然な損耗の場合は「何事もな」いとされる点です。たとえば、畳がすりきれたり、壁紙が汚れたりなどは自然な損耗です。

ですので、入居時にすでにあったか、あとからそうなったのかが問題になりそうな入居時の破損状況(たとえば大きなキズ)などは、引越し前に確認して、証拠をデジカメに取るなりしたほうが良いでしょう。(できれば不動産業者を呼び、現場確認をさせるのがベストです)

今回は、ここまでを押さえて置いてください。


2007-03-17(Sat)

不動産賃貸トラブルー重要事項説明時の不動産業者のある仕掛け

前回お話したことの要点はお分かり頂けましたか?

そう、不動産業者が「重要事項説明」の際、こちらの態度として取るべきは「知らないふり」をすることだということ。

なぜなら、「重要事項説明」の際、不動産業者が一番狙っている状況は、「契約内容について、客のわからないところを親切に説明してあげた上で契約を交わした」という事実だからです。

これなら、後から文句を言われた時に、「契約時にちゃんと説明したでしょ?あなたも質問までした上で納得して判を押したではないですか」と言えるから。

そして、「重要事項説明」の際、あなたがなおも詳しく説明を聞こうとする時の殺し文句は「困りましたね。この内容は大家さんの意向でして、承諾してもらえない場合は契約ができないのですよ」。

不動産業者は、後々トラブルになりそうな入居者は避けて、他のカモになりそうな入居者を探して契約すればいい、と思っているのです。

あなたがその部屋をスゴク気に入ってたり、他を探す時間的余裕がない場合、そこで引き下がらざるを得なくなり、結果、納得して契約したことになるし、そのことで、心理的に弱い立場になってしまうのです。

その点、「知らないふり」「わからにふり」をしたまま、例えば、5分で契約すれば、後に、不動産業者とのトラブルが発生した場合、業者の説明不足となり、「民法」「消費者契約法」「借地借家法」で、法律があなたを守ってくれることになるのです。

契約時に抗議しなかった点も、多くの判例では、賃借人の立場の弱さや「素人」としてプロである業者には対抗しずらい、という点が勘案され、ほとんど問題になりません。(ただし、業者とのやり取りをテープに残すなどしておく方がよいでしょう)

これまでのポイントを簡単に言えば、「契約の時は、あえて、質問・抗議は控える」ということです。

2007-03-15(Thu)

不動産賃貸トラブルー「知らないふり」

「契約説明の受け方」・・・キーワードは「知らないふり」

「なんのこっちゃ?」という感じではないでしょうか。

前提は、賃借人の無知を逆手に取り、巧妙に仕組まれた話術と契約内容を用いて、違法とも言えるような利益をあげようとする不動産業者を相手とした場合です。

でも、意外と多いらしいんです。ある大手不動産会社の年間契約件数において社内1位になったこともある人がこう言っています。

「その全ての契約において一度足りも真に正当な契約をしたことがありません。」と。

ちなみにその人は、その後、その会社を辞め、今は独立して、賃借人の立場に立ったお仕事をしているそうですが。

つまり、契約の際は、相手が悪い不動産業者であることを前提に行動しなければならない、ということです。

で、具体的には、「何を言っているのかさっぱり意味が理解できない。」くらいの空気を出していた方がいいのです。

多くの書籍やサイトには、「少しでもわからない事があったら、重要事項説明の際にしっかり質問すること!」とか「契約書はよく読んで、内容を理解した上で印鑑を押すこと」とか「納得いかない点は印鑑を押す前に確認をすること」などと書かれていますが・・・。

だって、その物件が気に入ったんでしょう。

そこで、揉めたら、また新しく物件探しをしなければならないし、次の不動産業者が今の業者よりマシであるという保証もありません。(同じくらいなら、ありうるでしょうが)

また、業者も賃借人のそういう弱みを当然計算にいれてますよ。

要は、質問したって、いいようにあしらわれるぐらいなら、後の布石を打っておいた方がいいのです。

「あの時はなにがなんだかわからないうちに契約をさせられていた」という事実を残しておくという。

2007-03-12(Mon)

不動産賃貸トラブルー

今までの僕の記事もそうですけど、法律的なことは、自分の生活に大きく関わってきますから、ヒントに出会ったら、必ず自ら検証して、実行してください。

検証=自ら確かめれば、その知識は本当の力になりますからね。

それでは、これから、アパート賃貸に関する、基本知識を学んで行きましょう。(重要なことは繰り返し具体的にイメージすることが大事ですよ)

例えば、大学あるいは会社が決まり、家を出て暮らすことになった時、賃貸アパート・マンションを探しますね。

インターネットや不動産業者を回り気に入った物件(=部屋)を見つけたとします。

そこで、多くの場合、大家さん(=部屋の所有者)ではなく、その部屋の管理を任されている不動産業者と契約交渉・手続きをします。

ここで注意をしてもらいたいのは、契約の相手方は、あくまで大家さんなんです。

ただ、これまた多くの場合、大家さんは不動産業者に、物件に関して、契約交渉や契約後の物件の管理などの包括的代理権を渡していますので、実際に契約交渉をする相手は不動産業者です。

つまり、不動産業者とのやりとりで、全てが決まります。(借りてから返すまで、大家さんにあったことがないということも、現在では、少なくありません)

まず、契約交渉時、最大限の注意を払うことが大切です。ここから、敷金返還のトラブルに勝つ布石を打っておく必要があるのです。

契約の際、不動産業者は法によって、契約事項を一つ一つ説明して、賃借人の理解を経た上で、契約しなければならないとされています。

いわゆる、「重要事項説明」です。

そして、この際の賃借人のとるべき態度は・・・・・・・「知らないふり」-これがキーワードです。

「契約説明の受け方」の、キーワードは、「知らないふり」。

これは、何故かを次回説明します。

2007-03-10(Sat)

不動産賃貸トラブルーこれから敷金返還へ

敷金返還について、教えてくれるのは、ありがたいけど、そもそも賃貸借って何かよくわかんないなあ~」

と言ってくれたのは、ブログを見てくれた友人。

それは、そうですね。でも、最初に断っておきますが、僕は法律関係の仕事をしているわけではないので、おおざっぱですよ。(法律オタクかも?)

「勤勉なものに法は味方する」なんて「時効制度」を大学で習った時に聞いたような気が・・・。

そうなんです。人というのは、「権利を実現する」法の主体なんですよ。

え~、以上を簡単にいいますと、結局、「人」が自分の正当な権利を守ろうと動く時、法が味方をしてくれる(少なくとも、私法は)、ということ。

何かの問題にぶち当たった時、いろいろ調べたり、聞いたり、解決しようと動くことが前提なんです。

もちろん、このブログを読んでくれた人は、やっぱり、そういうことをしてことになるんですよ。だって、「敷金返還」なんて地味な記事を読んでるんですから。

今、そういう問題がないとしても、「知っといてそんがないかな」ぐらいは思っていると。

今日は、前置きみたいになってすいません。

次回から、賃貸借全般のことをやっていきますね。

今日の一言
自分から動いて、法を味方にしましょう。

2007-03-08(Thu)

不動産賃貸トラブルー豆知識3

今回は契約の前提になる話。雑談的ですが、意外と大事です。

例えば、田中さんが中村さんに「おれのこの家をあんたに売るよ」

と言った場合、いつ契約が成立するんでしょう?

1.「売るよ」といった時

2.中村さんが田中さんに代金を渡した時

3.田中さんと中村さんが一緒に登記を移した時

たぶん、あなたには簡単すぎる問題かもしれませんね。

答えは、






1番の「売る」といった時です。-これを意思主義といいます。
でも、裁判のときは、証拠が必要ですので、1番では通常無理ですが。

何を言いたかったかというと、不動産業者と交渉するときは、発言に気をつけてください、ということです。とくに、第三者が居る前では。

それでは、2年前にビデオを借りていたところ(これも賃貸借契約です)、そのビデオ業者からあなたに対する債権を買ったと称する者が、「まだ、ビデオを返却していないので、いままでのレンタル料と違約金や利子もろもろで50万円払え」と言ってきました。

もちろん、身に覚えがないので、断りました。

そしたら、その男が、「今日はとりあえず2千円、ここまで来た電車賃ぐらいは払ってよ。あとは考えてあげるから」と言いました。

これ以上、断ると、ちょっと怖い感じです。
あなたなら、どうしますか?






答えは、絶対払ってはだめです。
民法では、言葉に出さなくても、一定の行為をすれば、その契約の存在やそこから発生する債務を認めたことになっちゃうことがあるんです。

以上、今日はちょっと注意したほうがいいかなということをお伝えしてみました。

今日の一言
相手に要求されたら即断しないように。

2007-03-06(Tue)

不動産賃貸トラブルー豆知識2

前回は、おおまかに、私人間の取り決めの原則や私法の移り変わりについてお話させて頂きました。

私人間は、私的自治の原則が基本的な考え方ですね。

契約は、おおざっぱに言えば、私人間の合意なので、この原則が適用されます。

それでは、話題を不動産賃貸借に絞っていきます。

不動産賃貸借契約とは、お部屋を借りるにあたって、家主さんと借りる方が結ぶ取り決めごとを言います。

契約締結は、多くは不動産業者と借りる方なのですが、契約当事者はあくまでも、家主さんと借りる方なのは、前にもお話しましたね。

この取り決めごとについて、言った言わないの問題が生じないように、事前にお互いが納得して合意した取り決めごとを書面にするとされています。

が、実際には、市販の書式に、家主さんの特記事項を付け足したもので契約書とされることがほとんどです。

したがって、両者の合意というより、家主さんに都合が良いことが書かれています。-したがって、その合意の拘束力(お互いの行動を縛る法的な力とでも言っておきましょうか)は疑問視されることもあります。

そういった、書面を作るためには、一定のルールがあります。

すなわち、ある一定の条件を充たした不動産業者が、いちいちの項目について説明をした後、署名捺印するという手続きです。

ここでいう不動産業者は、通常、都道府県知事に免許申請を行い、宅地建物取引業者の免許を交付されたものでなければなりません。

不動産業者が登録を受けるためには、専任(その業者でしか働けないくらいな意味です)の宅地取引主任者を備えてなければなりません。

不動産業者の名簿は、都道府県庁(国土交通省の場合もあり)に備え付けられており、いつでも閲覧して、その業者の概要がわかるようになっています。

なお、その免許を持った不動産業者の監督も都道府県庁の当該課が行っており、トラブル発生などの苦情受付・記録も行っており、悪徳な業者にとっては、いやな存在であるようです。

2007-03-04(Sun)

不動産賃貸トラブルーちょっと豆知識

前回まで、「契約」と言う言葉をたくさん使ってきました。

でも、その中味については説明しませんでした。やっぱり、具体的なイメージを持ってもらうことが大切ですので、ここでちょっと説明しときますね。

今の日本は、法治国家ですね。そして、福祉国家。それが、前提です。

法とは、簡単にいうと、社会のルールです。そして、法は社会にある争いごとを解決するルールなんです。(争いごとを未然に防ぐ法律もありますが)

「万人は万人に対して、狼である」と表現された近現代。資本主義は、弱肉強食です。でも、それでは、まずいので、現代、弱者を守るためにいろいろな法律が制定されました。

今の日本では、それら弱者救済の法律の根拠は、究極的には、日本国憲法です。

そして、不動産トラブルのような紛争を解決する法律として「借地借家法」などがあります。

もともと、私人と私人の争いごとや守りごとは、近代自由主義社会の元では、原則として、なるべく私人間で決めたり、解決するのが望ましいとされました。

つまり、いきなり国家=法がでてくるのはどういうものか、と。

そこで、私人間は、私人同士が決めたり、解決するのが原則という「私的自治」の原則が取られていました。

しかし、近代社会の発展に伴って、例えば、大企業などの私人が発生してきます。

そういうときに、私的自治をやりますと、圧倒的に強い方の思うがままに取り決めや合意がなされます。

民法という公平なルールさえ、現実的には不公平な役割を果たしてしまうという事態が頻発してきました。

たとえば、民法がすでに制定されていた大正時代の「地震売買」。

民法では、土地の賃貸借は、登記がない限り第三者(賃貸契約当事者=賃貸人、賃借人以外の人)に、「その契約がありますよ」と主張できません。(民605)

しかし、賃貸人(土地の持ち主)には登記義務がないので、借地権を登記する実例は少なかったのです。(登記するには、賃貸人と賃借人が協力する必要がありますーしかし、賃貸人は法律という強制が無ければ、協力したがりません)

日露戦争後、地価騰貴の際、賃貸人は地代の値上げを切望しました。

しかし、賃借人は、契約の存続中はそのままの賃料で使用したい。

そこで、賃貸土地を見かけだけ第三者に売ったようにする賃貸人が多数現れます。

賃借人は、登記がないので、新しい土地所有者(に仮装している人)に土地を借りていることを主張できません。

借地人は、新地主に対して、土地を明け渡すか、地代値上げをのむほか無くなってしまったわけです。

このような売買は、地震と同様に、借地上の建物の存立を危うくするので、地震売買と呼ばれました。

つまり、民法605条が私人間で不公平な役割を演じてしまったんですね。

そこで、社会的弱者を保護し、法の不公平を是正するような私人間でも強制力がある法律が制定されてきました。

それが、「借地借家法」などなのです。

ただ、私人間の法律関係は、原則的には、私的自治なのは覚えて置いてください。




2007-03-02(Fri)

不動産賃貸トラブルー敷金ー敷金を返してもらえなかった人の事例

今回は、敷金が返却されなかったり、大幅に減額されていた場合の方法についてのヒントの話ですね。参考になればいいのですが・・・。

ところで、法律上、敷金を返してもらえるのはいつだと思います?

敷金を出している側としては、一番早い時期である、賃貸契約の終了を不動産業者に通告した時点で欲しいですよね。

あるいは、引越しの日。

でも、判例では、引越しの終了後となっているんです。

さらに、実際に行われているのは、原状回復などが行われて以降ですよね。

これって、不利だと思いません?賃借人にとって。

法律上、賃貸契約と敷金契約は別個のものなのに。

それに、引越し時にもらえば、請求された時、交渉の余地がありますよね。

でも、敷金から天引きされたら、・・・気が滅入ります。交渉して返してもらうのは。おっくうです。

ということで、敷金が不当に大きく減っていたり、返してもらえなかったりした場合、少額訴訟制度があります。

その地域を管轄している簡易裁判所に敷金の返還を申し立てるのです。

やり方は、市などで行われる、無料弁護士相談を受けられるなり、直接簡易裁判所に行って、裁判事務をやっている方にお尋ねください。(本もいっぱいありますよ)

ただ、そうする前に、交渉に行き、誠意が感じられない場合、その後、内容証明を送り、それから、裁判という流れの方が解決が早いことが多いです。

(内容証明では、相手方が返還に応じない場合には、相手方が掛かったという費用の明細ー修繕費用の見積もりないし領収書などーを送るように言っておくと裁判のときの証拠になりますー領収書は民法で渡さなければならない事になっていますので見積もり書を貰った後でも、必ず貰ってくださいー不動産業者が知り合いの内装業者に見積もりだけ大きく書かせることもあるので)

相手が、異議申し立てをしない限り、1回の判決で終わります。

ただし、相手方が異議申し立てをしてきた場合、本格的な裁判になりますが・・・。

でも、相手方も敷金程度のお金で弁護士を雇うとは通常考えられません。弁護士費用が馬鹿になりませんので。賃借人は本人訴訟でやる方がよいでしょう。

これは、知りあいの不動産業者に聞いたのですが、引越しした後、ケチな大家さんが敷金を返さなかったので、ガスレンジや衣類などを持って引き返して来て、もう一度住み着いてしまう猛者がいるそうです。

大家さんとしては、裁判という手続きをとらなければ追い出すことはできません。

そして、大家さんにとって、裁判ということになると、不法占拠という判決とその執行判決を貰うまで長い期間と費用がかかるので、結局敷金を返して出て行ってもらったほうが、その間の家賃も入りますし、はるかに得になります。

ので、すぐ返してもらえたとか。

以上の方法は(とくにエピソードとして話した後者)、弁護士などプロの意見を聞くか、ご自分でお調べになって、自己責任のもと、行ってください。

なぜなら、法の適用状況は、日々刻々と変化しますので。

つまり、あくまで参考にすぎないので、以上を行って生じた結果についても当方は一切責任を負いませんので、ご承知おきを。

私としては、ベストなのは、法律専門家に相談して(市の無料相談などで)、交渉で解決することだと思っていますが。

また、交渉に当たっては、当然、文書や録音などの証拠収集するので、感情的な文面や、言葉を使わないように気をつけてください。

「お金の問題じゃない」となってしまうと、相手方も費用など気にしなくなり、トラブルが長期化してしまう傾向があるのです。

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