--------(--)

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

2007-02-28(Wed)

敷金返還ー入り口の大切さ

敷金返還って,
考えようによっては地味なテーマですよね。

でも、再度、繰り返しますが、考えるのもメンドクサイという前に、次のことを思い返してくださいね。(時たま、メンドクサイという反応をするかたもいらしゃいますので)

敷金の5~10万×1~2ヶ月分って、20~30歳台の人たちにとっては実際は大きいじゃないですか?

時給900円で考えればどうですか?彼氏・彼女に5万以上の贈り物かデートをしたことは?

敷金返還で、そういったお金がちょっとしたやり取りをすれば返ってくる可能性が少なくないのです。

しかも、裏技を使うんじゃなくて、法律に書いてあるようにやってもらうだけなんですよ。相手も十分知ってるはずだし(業者=プロ)ですから。

ただ、あまり交渉に慣れてないと、敷金返還ってやっぱりちょっと勇気がいりますね。特に女性ですと。

ですので、あとあと不動産業者に付け込まれないようにするための方法をこれからお話していきますね。

実は、敷金返還には、入り口である入居の契約の説明をされる態度などが大きく影響するんですよ。

引越しの時、敷金返還でもめた時、ちょい太の不動産業者が萌ひげ面でよく言う言葉は、「入居時の契約の時、いちいち説明した時、じっくり聞いて、質問までして、合意したじゃないですか。誠意をもって説明したんですから契約が優先するんだよ。」とか。

敷金の事などを約束する入居契約時について、一般の「生活の知恵」的な本には、『不動産業者が法律に基づく説明をするときは、しっかり聞き疑問があったら問いただすこと」と書いてあります。

でも、それが裏目に出るんですね。

では、どうしたらいいのか?

そんなことまで、書いてあるものを発見しました。

ここに、書きたいのですが、著作権法違反になってしましそうなので・・・。

ただ、もし、返してもらえなかったら、どうすればいいのかを次回僕なりのヒントを出しますんで・・・。許してくださいね。

今日のひとこと
強い動機で勤勉に行動する人が勝ちを拾うことが多い。

敷金の返還についてもそれは同じ。

スポンサーサイト

2007-02-26(Mon)

不動産賃貸トラブルー敷金

前回までの2回で、なぜ、不動産業者を見分けることが大切だと説明したのか?

それは、物件探しという入り口でのトラブルから、引越しという出口までのトラブルの大きな要素と見られるからなんです。

不動産賃貸で最初に必要な出費の大きなものとして、礼金と敷金があります。

最近では、表面的には、礼金を徴収しないところが増えてきましたで、借りた側としては、敷金が気になりますよね。

また事実、賃貸アパートの引越しの際の敷金に関わるトラブルが、近年、急増しています。

敷金とは、いったいどのような内容をもった制度なんでしょうか?

もっと、端的に言って、引越しの際、どう扱うべきお金なのでしょうか?

もっと、具体的に言いますと、

実は、私も以前、敷金返還で不動産屋さんともめたことがありまして・・・。なんせ、敷金は14万なのに、なんと32万請求されました。差し引き18万、わ・た・しが払わなくてはいけない、と言われたのですよ。

不動産屋さんに事情を聞きにいくと「ほら、ここに清掃費用や畳・襖の張替えとかいろいろちゃんと書いてあるだろ。原状回復っていうんだよ~」と言われました。

でも、そのような費用が契約書に書かれていても、借主は支払はなくてもいいんですよ。知ってましたか?

つまり、借地借家法という法律により契約書に書かれたこれらの条項は「無効」(簡単に言えば、契約書になかったと同じこと)になるので、法的に支払いの義務を免れることになるんです。

そして、コレを不動産屋さんに伝えると、なんとアッサリ・・・。

これって、なんなんですか?

実は不動産業者も自分たちの利益と免許に関わることは熟知しているんですよ。

でも、アパート賃貸をしているあなたが、「何も言わなかったら」って期待して、あえて言わないんです。

そこには、利益っていうか、現在のアパート賃貸管理をやっている不動産業者の置かれている状況が大きく影響しています。

これから、この敷金の、特に、返還のことについて、一緒に考えて見ましょう。



2007-02-24(Sat)

不動産賃貸トラブルー敷金ー頻発する敷金返還トラブルの原因

これから、敷金についての説明を何回かに分けてやっていきますね。

なぜなら、今のご時勢、家賃の1~2ヶ月分って、普通のサラリーマンや何かにとって、大きいお金ですよね。

額にすれば5~20万。5万でもかなり好きなことができます。居酒屋1回3~4千円。本代も大体一冊2千円以内。ファミレス1回千五百円以内。

と、具体的に想像すれば、いかに大きいお金か。

それが、ただ、法律を知らないためにみすみす他人に取られているとは・・・。トホホです。

ただ、この記事は、アパートなどを借りた人(いわゆる賃借人)が弱い立場、あるいは法的知識が乏しいことに付け込んで、不当な利益を得ようとする不動産業者・大家さんが前提なんです。(大概は業者が対応する)

もちろん、不動産業者・大家さんの中には、賃借人の利益と安全を尊重している方も少なからずいらしゃいますので、念のため。

それでは、なぜ敷金返還トラブルが頻発するようになってきたのかを考えて見ましょう。

結論から言っちゃいますと、これは不動産業者さんの死活問題が原因なんですよ。

と言いますのも、前回お話したように、中小の不動産業者の主な収入源は、賃貸物件の手数料収入なんです。

バブルなんかの時代は、小さい業者さんでも土地の売買の仲介手数料なんかがある程度入ってきて、まだ余裕があったんですが、バブルがはじけてからはなくなったんですね。

不動産売買が盛んな頃は、1回の売買で大きな手数料が入ってくるため、賃貸の手数料などと言うのは、小さい割りに手がかかる、というように受け取られていたようです。

ところが、その収入がほとんど入ってこなくなると、賃貸から、いかに利益を引き出すかを考えるようになったんですね。

また、大家さんの態度の変化も原因を作っています。

つまり時代の流れで家賃は低くなっていき、礼金もとれなくなって来ました。つまり、大家さんのも賃貸物件から入る収入は確実に減少しているんですね。

それに加えて、大家さんも世代交代とかで感覚が前と違ってきた。以前なら、「ずっと、~さんに任せてきたから」と言う感じだったのに、今は少しでも自分にとって条件が良い業者があると直ぐ乗りかえる。

いきおい不動産業者のほうでも、管理物件を減らしたくないので、大家さんの利益をできるだけ多くしようとがんばる。

また、仲介手数料以外の部分でも、賃借人に負担をさせて設けようとする。(火災保険加入など)

つまり、こういう前提的構図があることをあなたの頭に入れておいたほうがいいですね。

不動産業者も必死なんです。

次回は「入居交渉時から、流れが決まる」ということについてお知らせしたいと思います。

これは、とても重要なので前2回と重複してお話しすることもあります。

では、また。

今日の一言
人間が勤勉なときは、一般的には、利益が絡んでいる。

2007-02-22(Thu)

お部屋探しーその2不動産業者の見分け方

今回は、良い不動産業者を見分ける方法をご紹介しますね。

「お部屋探し」の一般的な流れとしては、

インターネットでよさそうな部屋を検索して、

よさそうな部屋をみつけたら、それを管理している不動産業者に連絡して、

その不動産業者に物件を案内してもらい、

・・・という流れでしょうか。

では、管理している不動産業者を訪れるところから始めましょう。

そこで、一般的な本(又は、雑誌やインターネット)には、以下の点を見るように言われてるようです。

1まず、不動産業者の免許が見やすいところに掲示されているか(これは当たり前)

2免許を見て、不動産業者の営業年数を見る(長ければ地元に根付いているとみれるから)

3取り扱い物件の多少を見る(信頼される業者さんならいろいろな大家さんから依頼されているはずだから)

4店の雰囲気、店員の応接態度

5店内が清潔で整理されているか

大手不動産チェーン業者などはこれらを充たしていますが、入居以降のトラブルをよく聞きます。

私の場合は、次のことを見ます。

入店したら、店員さんに次の質問をするのです。

「こちらで物件を決めたとしたら、今日、手付金を払う必要がありますか。」

(手付金は、宅地や建物などの高額な「売買」契約を結ぶ際に、契約から引渡しまでの間に支払っておく一時金のことで、キャンセルすると帰ってきません)

その店員が「はい、当社の物件は人気がありますので、物件を押さえるためには、皆様に手付金を入金していただいております。」

などと、手付金の徴収を、当然のごとく説明するのであれば、その不動産業者とは、お付き合いしない。

なぜなら、一般的に賃貸契約の場合、借主保護の立場から手付金の徴収をすることは認められていないのです。

(コレに対して、申込金で物件を押さえる時は、キャンセルしても申込金は帰ってきます。その場合は、申込金を入れる時点で、必ず、「申込金として」という領収書を貰っておくことー後から「アレは、手付と言ったじゃないですか」と不動産業者にいわれないために)

また、上記のような説明がなかったとしても、次のことを見ます。

もう一つは、案内の内容。

よくあるパターンでは、例えば、

6万円台の物件を見つけて不動産業者に行きます。

不動産業者は案内しましょうと言って、その物件へ行きます。

その物件がインターネット上のものと似ても似つかないものだったら、その時点でアウト。

「まあ、検討してみます」というぐらいのレベル(低い)で、そう言った時、必ず「他の物件も見てみませんか。いい物件がありますよ。」と言われるはずです。

そして、6万台の他の物件を何件か見せられる。

たぶん、がっかりするレベルでしょう。

その後、「ちょっと高くなってしまうんですけど・・」などと言いながら7万台後半から8万代前半くらいのかなりよさそうな物件をみせて、「このあいだキャンセルが出たばかり」などと言って、それを勧め続ける。

こういった場合、物件自体はまあまあレベルですが、ヒドイ物件を見せられた後なので、欲しくてたまらなくなります。

でも、注意してください。車で案内されたので、遠いのが分からなかったり、暗くなりかかっていたので環境が把握できなかったりします。

(もちろん、後日訪れた時、納得できるようであればOKですよ)

後日見て検討したい旨伝えると、「では、押さえておきましょう。さっき、案内した人も気に入っていましたが、持ち合わせが無かったので押さえられなかったのです。」などと考える余裕を与えようとしない業者も×ですね。

今回は二つのことを言いました。
付き合わない方がよい不動産業者は
1「手付金の徴収」を当たり前のように説明する。
そうでないにしても
2おとり物件を載せて、その業者の貸したい物件へ意図的に誘導して、せかす、あせらす。

2007-02-19(Mon)

部屋探しーその1

しばらくすると、新年度が始まり、入学式、入社式。

桜が咲く季節、ウキウキわくわくしますね。

でも、その前に、地方から上京する人も、親元から別居する人も、しなければならないことがありますよね。

そう、お部屋探し。

「お部屋探し」に失敗したら、悲惨です。

こんな環境とは知らなかった。

こんなに欠陥だらけの部屋。

何回頼んでも、なかなか修理してくれない。etc。

最近では、お部屋探しのほとんどは、インターネットを通して行われるようです。

でも、でも、最終的なお部屋の案内や「賃貸契約」-つまり、アパートやマンションを借りる時の契約は、その不動産を管理している会社(多くは不動産業者でしょうか)が行います。

ということは、お部屋探しで重要なことは、そこを紹介し、管理している不動産業者ということになりますよね。

(でも、契約の相手方(当事者)は、あくまで、その不動産の持ち主ですよ。ーときたま、不動産業者を相手方と思ってしまうかたもいますので・・・)

では、その不動産業者はどういう立場なんでしょうか?

おおざっぱに言えば、その不動産に関する貸し借りについて、その不動産の持ち主(以下、大家さん)から、ほとんどのことをする権限を渡されている代理人ー包括代理人ーという立場です。

簡単に言えば、大家さんの不動産の貸し借りの面倒なことをする代わりに、仲介手数料や何かを貰っている立場。

もっと、簡単にいえば、人の不動産で収入を得ている立場ですね。

そして、現在、この手数料収入が不動産業者の収入で大きな位置を占めています。(仲介専門の不動産業者は当たり前ですが)

今回のまとめ
1「お部屋探し」でもっとも重要なのは「不動産業者」
2不動産業者は大家さんの代理人
3その代理人としての収入は不動産業者の収入の大きな部分をしめている

FC2Ad

Powered by FC2 Blog

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。